Trong những năm gần đây, các tranh chấp về dân sự có xu hướng ngày càng gia tăng, chiếm tỷ lệ cao là các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, tranh chấp về đất đai, tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế. Qua thực tiễn trong công tác xét xử các vụ án dân sự này về cơ bản đã đảm bảo tuân thủ pháp luật tố tụng dân sự, khắc phục được tình trạng để án quá hạn luật định. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng còn có một số khó khăn, vướng mắc, nhất định đặc biệt trong việc giải quyết các tranh chấp của đương sự xung quanh vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi xét xử sơ thẩm có kháng cáo được giải quyết tại giai đoạn phúc thẩm còn bị sửa, hủy trong đó các vụ án xét xử ở sơ thẩm có sự tham gia của kiểm sát viên tại phiên tòa nhưng chưa phát hiện được sai sót trong hồ sơ. Với mục đích nhằm giảm tỷ lệ án sửa hủy do có lỗi của kiểm sát viên  nên tôi đã nghiên cứu các văn bản pháp luật có liên quan để tập hợp một số dạng tranh chấp của đương sự và đường lối pháp luật áp dụng để giải quyết đối với các tranh chấp có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1-Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác:

Trường hợp này nếu người còn lại không ký tên trong hợp đồng; mà có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

Đối với trường hợp này thì phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó.

Quy định của pháp luật liên quan: Án lệ số 04 năm 2016.

2-Di sản thừa kế là bất động sản đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng:

 Trường hợp này các đồng thừa kế khác biết và không phản đối việc chuyển nhượng đó. Số tiền nhận chuyển nhượng đã được dùng để lo cuộc sống của các đồng thừa kế. Bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này tòa án phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp và diện tích đất đã chuyển nhượng không còn trong khối di sản để chia thừa kế mà thuộc quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng.

Căn cứ áp dụng: Án lệ số 16 năm 2017. Khoản 2 Điều 170, Điều 234, Điều 634, Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương đương với khoản 2 Điều 221, Điều 223, Điều 612, Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015).

3 -  Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng mà một bên đã được cấp GCNQSD đất nhưng khi giao dịch chỉ chuyển nhượng bằng giấy tay:

Ngoài các án lệ trên thực tiễn xét xử thường gặp các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có vi phạm về hình thức là dạng tranh chấp khá phổ biến, vì trước đây người dân chưa hiểu biết hết các quy định của pháp luật, lại tin tưởng lẫn nhau nên việc giao kết hợp đồng thường chỉ viết tay chứ không có công chứng. Xã hội ngày càng phát triển lạm phát tăng, giá đất cũng tăng cao, khi đó các bên mới bắt đầu phát sinh tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết.

Đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao hết tiền và nhận đất sử dụng ổn định nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng sang tên, đây là hợp đồng chỉ vi phạm về hình thức, không vi phạm về nội dung. Trong trường hợp này cần phân biệt mốc thời gian của giao dịch xảy ra:Giao dịch xảy ra trước ngày 1/7/2004 thì cần vận dụng nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTPTANDTC để giải quyết.

- Giao dịch xảy ra trước ngày 1/1/2017 áp dụng Bộ luật Dân sự  năm 2005 thì căn cứ vào điều 134 BLDS 2005 Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

- Giao dịch xảy ra sau ngày 1/1/2017 áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 căn cứ điều 129 để giải quyết: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (Công nhận hợp đồng).

4 -  Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng mà chưa có bên nào được cấp GCNQSD đất và khi giao dịch chỉ chuyển nhượng bằng giấy tay:

 Đây là trường hợp vi phạm về cả hình thức và nội dung, Trường hợp này đối với giao dịch xảy ra trước ngày 1/7/2004 thì áp dụng đường lối xét xử theo quy định của NQ 02/2004.

Còn sau ngày 1/7/2004 thì giao dịch này phải được xác định là giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu phụ thuộc vào thời gian xác lập giao dịch mà áp dụng theo quy định của điều 137 BLDS 2005:  Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Hay theo quy định của điều 131 BLDS năm 2015: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

5- Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo.

Ban đầu xuất phát từ hợp đồng vay tài sản. Ví dụ: Do cần tiền nên vợ chồng ông A có vay của bà B 500 triệu đồng, có viết giấy vay mượn tiền, theo hợp đồng thì thời hạn vay là sáu tháng, để đảm bảo cho khoản vay, vợ chồng ông A thế chấp cho bà B 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đất đứng tên vợ chồng ông A thì bà B yêu cầu vợ chồng ông A lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất mà vợ chồng ông A thế chấp để bảo đảm cho khoản vay nếu đúng thời gian vợ chồng ông A trả được nợ thì bà B trả lại hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó vợ chồng ông A không trả nợ được đúng thời gian nên bà B đi làm thủ tục đăng ký kê khai đứng tên quyền sử dụng đất sang tên bà B.

Vợ chồng ông A khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, hủy giấy tờ đứng tên bà B và đồng ý trả tiền nợ và lãi theo quy định cho bà B. Bà B cho rằng đây là hợp đồng chuyển nhượng QSD đất không phải là hợp đồng vay tiền. Bà đã trả tiền mua đất và sang tên giấy tờ, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện.

Đối với trường hợp này nếu vợ chồng ông A cung cấp được giấy vay tiền và có căn cứ chứng minh hợp đồng chuyển nhượng được ký kết là nhằm bảo đảm cho việc vay tài sản, cụ thể như diện tích đất được thế chấp có giá trị lớn hơn so với hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết thì căn cứ vào quy định của điều 124 BLDS năm 2015 tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông A với bà B là vô hiệu do giả tạo và hợp đồng vay tài sản có hiệu lực, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp đứng tên bà B và tuyên buộc vợ chồng ông A phải trả cho bà B số tiền 500 triệu đồng và tiền lãi theo định, vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản.

                                                               Ngô Thị Thu Thủy – KSVTC P9