Một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về giá trước hết sẽ ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, đến những người liên quan, gây thất thoát thuế cho Nhà nước. Khi các bên tiến đến việc ký kết hợp đồng với nhau có nghĩa là các bên đều mong muốn việc chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện. Không có bên nào mong muốn hợp đồng đó không đảm bảo về hiệu lực ngay khi ký kết..
Tại Văn phòng Công chứng, ông H ký Hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nh, bà L diện tích đất với giá 200.000.000 đồng; việc giaao và nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện. ÔngH xác định giá trị chuyển nhượng thực sự mà hai bên đã thỏa thuận là 3.200.000.000 đồng. Nay ông yêu cầu hủy hợp đồng do ông N bà L không giao đủ tiền. Trong khi đó, ông Nh và bà L lúcthì cho rằng giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng như ghi trong hợp đồng, lúc thì cho rằng đã giao đủ số tiền chuyển nhượng là 2.200.000.000 đồng, nên ông bà không đồng ý hủy hợp đồng. HĐTP TANDTC đã nhận định: Hợp đồng vô hiệu toàn bộ do có sơ sở xác định giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng nhằm che giấu Hợp đồng giá cao hơn (để “chịu thuế thấp”). Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 402, khoản 5 Điều 698 BLDS 2005, giá chuyển nhượng QSDĐ là một trong những nội dung bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng các bên không xác định được giá trị thật của hợp đồng chuyển nhượng. Tuy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên bị tuyên là vô hiệu toàn bộ, nhưng TA chỉ nhận định là có cơ sở để xác định giả tạo, còn yếu tố mang tính chất quyết định làm cho vô hiệu hợp đồng là do các bên không xác định được giá trị thật của hợp đồng.
Đối với quan điểm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không bị vô hiệu, cho rằng: Theo quy định tại Điều 113 và 114 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá đất, giá đất cụ thể do Nhà nước ban hành sẽ được sử dụng để làm căn cứ cho các trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai… Theo các quy định này, giá đất khi các bên chuyển nhượng, mua bán đất sẽ không bắt buộc phải áp theo giá đất cho Nhà nước ban hành, giá chuyển nhượng đất sẽ do các bên thỏa thuận.
Quan điểm này căn cứ vào quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, cơ quan Thuế đã xem xét và áp dụng quy định của pháp luật để xác định nghĩa vụ tài chính của các bên, các bên đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế theo đơn giá quy định của Nhà nước nên không thể tuyên hợp đồng đã ký là vô hiệu. Đối với yêu cầu xét tính pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có giả tạo về giá, Tòa án có nhận định: “Việc Chi cục Thi hành án dân sự huyện D cho rằng hợp đồng có sự gian dối trốn thuế (thỏa thuận giá 750.000.000 đồng nhưng hợp đồng chỉ có 30.000.000 đồng), đề nghị xem lại tính không đúng pháp lý của hợp đồng, xét việc hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch không phải là điều kiện để hợp đồng bị vô hiệu, khi các đương sự ghi không bằng giá quyền sử dụngđất theo mức giá mà Nhà nước quy định thì cơ quan thuế sẽ buộc người có nghĩa vụ thuế nộp thuế theo giá quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy định.
Trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có giá chuyển nhượng không đúng như giá giao dịch thực tế, Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng các bên đương sự ghi giá thấp nhằm mục đích để trốn thuế là vi phạm điều cấm của pháp luật. Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng việc nhận định hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu về nội dung,không giải quyết hậu quả hợp đồng là chưa phù hợp, gây thiệt hại đến lợi ích của nguyên đơn. Đồng thời, cấp phúc thẩm cũng nhận định: “Theo Điều 18 Luật đất đai 2013 Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước đối với đất đai đó là: Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể cho từng vị trí thửa đất. Theo nguyên tắc tính thuế, nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên trong hợp đồng ghi giá thấp hơn giá đất do Nhà nước quy định thì khi tính thuế sẽ áp dụng giá đất do Nhà nước quy định để tính thuế.
Trong các tình huống trên, Tòa án đều dùng quy định về việc áp dụng khung giá đất để cho rằng các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này có hiệu lực mặc dù có sự giả tạo về giá. Trên lý thuyết, theo quy định tại Điều 124 và Điều 407 BLDS 2015 thì rõ ràng hợp đồng chuyển nhượng có giá thấp là hợp đồng giả tạo để che giấu hợp đồng trên thực tế có giá chuyển nhượng cao hơn, nhằm trốn tránh nghĩa vụ hoặc một phần nghĩa vụ với người thứ ba. Điều 124 xác định rất rõ ràng với từ “nhằm”. Có nghĩa là các bên hướng tới mục đích tạo ra hợp đồng giả tạo là để giảm mức đóng thuế. Cho nên, việc có trốn tránh nghĩa vụ được hay không không cần đặt ra để xem xét. Hơn nữa, các khung giá đất luôn có sự lạc hậu so với thực tế nên việc sử dụng phương thức này để giảm tiền nộp thuế là thực tế.
Quan điểm của tác giả là đồng ý với việc chấp nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về giá chuyển nhượng, ở dạng giả tạo này, chỉ có giá chuyển nhượng là giả còn lại việc các chủ thể hướng đến việc giao dịch là thật, đối tượng chuyển nhượng là thật, bản chất của hợp đồng là thật. Quyền sử dụng đất có những đặc thù riêng của nó. Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (Điều 189 BLDS 2015). Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ mục đích của con người. Do đó, để phục vụ tốt nhất cho con người thì quyền sử dụng đất phải luôn trong hình thái “động” có nghĩa là luôn được sử dụng. Khi các đương sự đã có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cũng với mục đích là quyền sử dụng đất này được khai thác tốt nhất. Nên việc tuyên một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu gây rất nhiều hệ quả, vô tình cổ súy cho việc bội ước của các chủ thể khi tham gia hợp đồng và gây ảnh hưởng đến ổn định xã hội. Tuy nhiên cũng cần có sự thống nhất và có căn cứ vững chắc, tránh tùy tiện
Trường hợp các bên thống nhất và có tài liệu chứng minh về giá chuyển nhượng thật sự, đồng thời giá này được giả tạo trong hợp đồng để trốn thuế nhưng hợp đồng vẫn đủ các điều kiện để có hiệu lực: ý chí của các bên, hình thức của hợp đồng, chủ thể giao dịch, đối tượng giao dịch, thì có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này nhưng cần kiến nghị truy thu thuế theo giá trị thực tế; Trường hợp các bên không thống nhất và không có tài liệu khác để chứng minh về giá thật sự chuyển nhượng hoặc hợp đồng không đảm bảo các điều kiện có hiệu lực thì Tòa án có thể tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này là vô hiệu.
PHƯƠNG LINH - PHÒNG 9