Thông qua công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự, Viện KSND tỉnh Bình Thuận nhận thấy cần rút ra một số kinh nghiệm qua xét xử vụ án trên để các đơn vị nghiên cứu vận dụng trong quá trình thực hiện nhiệm vụ..
Vụ án thứ 1: " Tranh chấp hợp đồng đặt cọc"
Nội dung vụ việc: bà Nguyễn Thị E được UBND huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận cấp giấy CNQSD đất với diện tích 20.281,4m2 đất, tọa lạc tại thôn Đông Thanh, xã Tân Hà ; ngày 22/6/2021, bà Nguyễn Thị E ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng diện tích 20.281,4m2 đất nói trên cho ông Hồ Đình Anh K; trong nội dung hợp đồng đặt cọc, bà E có thỏa thuận trong thời gian hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất để ông K đứng tên sử dụng đất, thì ông K được quyền nhận cọc với người thứ 3.
Ngày 04/01/2022, ông Hồ Đình Anh K ký hợp đồng đặt cọc nhận 500 triệu đồng để chuyển nhượng diện tích đất nêu trên cho ông Chu Văn T. Vì thời điểm này hồ sơ chuyển nhượng đất giữa bà E với ông K chưa hoàn tất, nên ông Hồ Đình Anh K và ông Chu Văn T thỏa thuận trong thời hạn 180 ngày kể từ ngày 04/01/2022, ông Hồ Đình Anh K phải hoàn tất thủ tục để đứng tên sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị E; và chuyển nhượng đất cho ông T. Nếu quá thời hạn 180 ngày nhưng ông K vẫn chưa được cấp giấy CNQSD đất, thì hai bên có trách nhiệm thỏa thuận lại thời hạn đặt cọc.
Tuy nhiên, ngày 20/11/2023 ông Chu Văn T khởi kiện cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì ông Hồ Đình Anh K chưa phải là người đứng tên sử dụng đối với diện tích 20.281,4m2 đất, tọa lạc tại thôn Đông Thanh, xã Tân Hà nên ông K không có quyền ký hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, ông K còn vi phạm thời hạn đặt cọc, quá thời hạn 180 ngày nhưng ông K vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, ông T yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch hợp đồng đặt cọc xác lập ngày 04/01/2022 giữa ông Chu Văn T và ông Hồ Đình Anh K là vô hiệu và buộc ông K trả lại cho ông T 500.000.000 đồng tiền cọc.
Ngày 26/9/2023, TAND huyện HT đưa vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” ra xét xử. Bản án sơ thẩm số 28/2023/DS-ST cùng ngày đã tuyên: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Chu Văn T; tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 04/01/2022 giữa ông Chu Văn T với ông Hồ Đình Anh K vô hiệu; buộc ông Hồ Đình Anh K phải hoàn trả lại cho ông Chu Văn T số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng.
Không đồng ý với Bản án, bị đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định kháng cáo của bị đơn là có cơ sở nên áp dụng khoản 2 Điều 308 BLTTDS tuyên xử sửa bản án dân sự sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Chu Văn T.
Những vấn đề cần rút kinh nghiệm:
- Theo Điều 116, khoản 3 Điều 292, Điều 328 Bộ luật dân sự, quy định: Thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự và là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
- Điều 167 Luật đất đai năm 2013, quy định về các quyền của người sử dụng đất: …trong đó có quyền chuyển nhượng (Luật không quy định điều kiện chuyển nhượng đất cũng được áp dụng cho trường hợp đặt cọc).
- Theo hướng dẫn của TAND tối cao, tại mục 13 Phần III giải đáp 196/2023/TANDTC-PC ngày 03/4/2023, thì: hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.
- Theo tiết 4.2.1 tiểu mục 4.2 mục 4 Phần II Hướng dẫn số 33/HD-VKSTC ngày 17/10/2019 của Viện KSND tối cao. Theo đó: … trong một số vụ án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đặt cọc, xác định hợp đồng vô hiệu và xác định giao dịch đặt cọc trước đó của các bên cũng vô hiệu là không đúng. Đặt cọc cũng là một giao dịch dân sự và là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được áp dụng phổ biến trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp giao dịch đặt cọc chỉ bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng (có trước hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và độc lập với hợp đồng) nên giao kết đặt cọc này không bị vô hiệu. Bởi vì:
+ Mục đích của đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại thời điểm này các bên chỉ mới đặt cọc “hứa mua, hứa bán” chứ chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó trong thời gian đặt cọc các bên có nghĩa vụ thực hiện xong các nội dung như đã thỏa thuận để đủ điều kiện giao kết hợp đồng. Do đó, việc thửa đất chưa đứng tên ông K không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
+ Đối tượng của đặt cọc là khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc chứ không phải quyền sử dụng thửa đất số 375/234m2 và các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng Tòa án sơ thẩm viện dẫn quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để áp dụng đối với hợp đồng đặt cọc là không thuyết phục. Hơn nữa theo pháp luật hiện hành cũng không có quy định nào không cho phép ký hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này.
+ Theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật dân sự, quy định về tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Đối chiếu các quy định nêu trên thấy rằng: tại thời điểm ông K nhận đặt cọc của ông T, thì ông K đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng diện tích 20.281,4m2 đất từ gia đình bà Nguyễn Thị E; đồng thời bà E thỏa thuận đồng ý cho ông K nhận đặt cọc của người thứ 3 để chuyển nhượng diện tích 20.281,4m2 đất cho người khác; gia đình bà E đồng ý đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp sang cho người nhận chuyển nhượng mà ông K đã nhận cọc trong trường hợp ông K chưa sang tên trên giấy chứng nhận kịp.
Như vậy, việc ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 04/01/2022 vô hiệu, vì lý do ông K chưa đứng tên sử dụng đất, là không có căn cứ. Tòa án sơ thẩm áp dụng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, để tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 04/01/2022 giữa ông K với ông T vô hiệu, là sai lầm trong việc áp dụng pháp luật.
Đối với việc, ông T cho rằng ông K vi phạm thời hạn đặt cọc. Thấy rằng: Sau khi hết thời hạn 180 ngày chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hai bên có trách nhiệm thỏa thuận lại thời hạn đặt cọc và thực tế hai bên đã thỏa thuận lại thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng được thể hiện tại các tin nhắn trong tài khoản Zalo do ông K gửi cho ông T. Theo đó ông K chủ động hẹn ngày để công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông Chu Văn T viện lý do không đến và hẹn ngày khác nhưng ông T cũng không đến, ông K nhắn tin giao hẹn ngày cuối cùng là ngày 28/11/2022 nếu ông T không đến ký hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị mất cọc nhưng ông T vẫn không đến, nên ông K không vi phạm thời hạn đặt cọc.
Vụ thứ 2 " vi phạm trong tính án phí"
Nội dung vụ việc: Vợ chồng ông Nguyễn Văn Lê T khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Nguyễn Minh N trả lại diện tích 3.285m2 đất, giá trị quy thành tiền là 262.800.000 đồng. Ngoài ra, các đương sự còn tranh chấp hợp đồng góp vốn và tranh chấp hợp đồng hợp tác trồng cây trên đất.
Bản án sơ thẩm số 16/2023/DS-ST ngày 28/7/2023 của TAND huyện Hàm Tân, tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (vợ chồng ông Nguyễn Văn Lê T); buộc bị đơn (vợ chồng ông Nguyễn Minh N) trả diện tích 2.486m2 đất (giá trị quy thành tiền là 198.880.000 đồng) cho nguyên đơn. Bị đơn phải chịu 9.944.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm (tức 05% án phí của 198.880.000 đồng). Đối với nguyên đơn là vợ chồng ông Nguyễn Văn Lê T phải chịu 3.196.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm (tương ứng với 05% giá trị của phần diện tích 799m2 đất không được Tòa án chấp nhận).
Bị đơn (vợ chồng ông Nguyễn Minh N) kháng cáo Bản án nêu trên.
Ngày 02/01/2024, TAND tỉnh Bình Thuận xét xử phúc thẩm và tuyên xử sửa phần án phí của bản án sơ thẩm; buộc các đương sự phải nộp án phí không có giá ngạch (300.000 đồng) đối với phần tranh chấp quyền sử dụng đất.
Vấn đề cần rút kinh nghiệm:
Các đương sự tranh chấp về quyền sử dụng đất, không tranh chấp về giá trị đất nên đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch. Nhưng Tòa án sơ thẩm buộc nguyên đơn và bị đơn chịu án phí có giá ngạch; đã vi phạm điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của UBTVQH. Việc Tòa án sơ thẩm tiến hành định giá tài sản không phải là căn cứ để xác định đương sự phải chịu án phí có giá ngạch hay án phí không có giá ngạch. Nghĩa vụ phải chịu chi phí định giá của đương sự, được thực hiện theo quy định tại Điều 165 Bộ luật TTDS.
Nguyễn Hằng - Mai Chăm – P9