Thời gian qua trên địa bàn tỉnh Bình Thuận xảy ra nhiều tranh chấp về hợp đồng giả tạo. Tuy nhiên, cơ quan tiến hành tố tụng áp dụng căn cứ pháp luật để giải quyết loại tranh chấp này, còn có vấn đề chưa thống nhất dẫn đến nhiều trường hợp bị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, đã làm ảnh hưởng đến việc thực hiện Hệ thống chỉ tiêu cơ bản đánh giá công tác nghiệp vụ của ngành Kiểm sát nhân dân (Ban hành theo Quyết định số 139/QĐ-VKSTC ngày 29/4/2020 của Viện trưởng Viện KSND tối cao).

Điển hình: Vụ án Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba; giữa nguyên đơn là bà B với bị đơn là bà A.

  - Tóm tắt nội dung: Bà A được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với diện tích 3.755m² đất, tọa lạc tại xã HL. Năm 2018, bà A ký hợp đồng đặt cọc nhằm để chuyển nhượng 200m² đất là một phần diện tích nằm trong thửa đất 3.755m² nêu trên cho bà B với giá 200 triệu đồng. Bà B đã giao cho bà A số tiền đặt cọc là 120 triệu đồng, bà A cam kết làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa sang tên cho bà B nhưng sau đó bà A không thực hiện. Ngày 20/7/2020, bà A đến Văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích 3.755m² trên đất có căn nhà là tài sản duy nhất do bà A đang sinh sống cho con trai là ông T với giá 200 triệu đồng; cùng ngày 20/7/2020 bà B nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện H xét xử buộc bà A phải trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc; đồng thời tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng 3.755m² đất giữa bà A với ông T vô hiệu. Mặc dù ông T đã đăng ký cập nhật biến động đứng tên sử dụng 3.755m² trên đất, nhưng thực tế bà A vẫn là người quản lý nhà, đất và bà A cũng không thanh toán tiền đã nhận đặt cọc và phạt cọc cho bà B.

- Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2023/DS-ST ngày 18/12/2023 của Tòa án nhân dân huyện H tuyên xử chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bà B; không chấp nhận khởi kiện bà B về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng 3.755m² đất giữa bà A với ông T vô hiệu.

- Bản án dân sự phúc thẩm số 114/2024/DS-PT ngày 25/6/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận đã chấp nhận kháng cáo của bà B, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà B; tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A với ông T vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba là bà B; với lý do: tại thời điểm bà A lập hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông T, thì bà A biết rõ mình đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng 200m² trên tổng diện tích 3.755m² đất cho bà B nên bà A phải có nghĩa vụ với bà B; khi hợp đồng chuyển nhượng đất đã có hiệu lực nhưng bà A vẫn là người quản lý sử dụng đất và căn nhà gắn liền với đất mà không có chuyển giao tài sản cho ông T là người nhận chuyển nhượng; hơn nữa giá chuyển nhượng 200 triệu đồng là không phù hợp với giá trị thực tế của diện tích 3.755m² đất, nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa bà A với ông T là hợp đồng vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với bà B, theo quy định tại khoản 2 Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015: “Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.

- Sai sót của Tòa án sơ thẩm: Tòa án sơ thẩm cho rằng bà A đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc đã ký, thì bà B khởi kiện yêu cầu bà A trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc; đối với việc chuyển nhượng đất giữa bà A với ông T đúng quy định của pháp luật, nên bác khởi kiện của bà B yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A với ông T vô hiệu, là không đúng. Bởi lẽ, bà B chứng minh được bà A chỉ có tài sản duy nhất là 3.755m² đất và nhằm trốn trách nhiệm trả lại tiền đã nhận đặt cọc, phạt cọc theo hợp đồng ký kết với bà B nên bà A lập hợp đồng giả tạo tặng cho ông T diện tích 3.755m² đất là toàn bộ tài sản của bà A; việc Tòa án sơ thẩm không chấp nhận khởi kiện bà B yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho giữa bà A với ông T, dẫn đến bà A không thể thi hành nghĩa vụ do vi phạm hợp đồng đặt cọc với bà B.

- Kinh nghiệm giải quyết vụ án: Trong tình huống nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng tài sản giữa bà A và ông T bị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm do có thiếu sót xuất phát từ việc nhận thức và áp dụng pháp luật của người tiến hành tố tụng không thống nhất. Tác giả cho rằng, có một số đặc điểm để nhận dạng hợp đồng chuyển nhượng tài sản bị vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đó là: Người bán biết rõ về nghĩa vụ của mình với người thứ ba nhưng vẫn ký hợp đồng để chuyển nhượng tài sản duy nhất của mình cho người khác; mặc dù hợp đồng chuyển nhượng đã đã được chứng thực nhưng không có việc giao nhận tiền cũng như chuyển giao tài sản giữa người bán và người mua; đồng thời giá chuyển nhượng không phù hợp với giá thực tế của tài sản.

Thùy Dương – P9

 Viện KSND tỉnh Bình Thuận