Qua công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự theo thủ tục phúc thẩm, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận nhận thấy cần rút kinh nghiệm trong việc kiểm sát giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” , giữa:
- Nguyên đơn: ông Đinh Văn H - sinh năm 1990 và bà Trang Thị N - sinh năm 1990; cùng địa chỉ: thôn 5, xã Nghị Đức, huyện Tánh Linh, tỉnh Bình Thuận.
- Bị đơn: ông Tống Trần T - sinh năm 1974 và bà Trần Thị Th - sinh năm 1978; cùng địa chỉ: thôn 3, xã Nghị Đức, huyện Tánh Linh, tỉnh Bình Thuận.
I. NỘI DUNG VỤ ÁN :
Ngày 21/6/2002, UBND huyện Tánh Linh cấp giấy CNQSDĐ số T 278865 đối với thửa đất số 81b, tờ bản đồ số 15, diện tích 584m2 tại xã Nghị Đức, huyện Tánh Linh cho hộ ông Tống Trần T.
Ngày 14/01/2015, vợ chồng ông Tống Trần T, bà Trần Thị Th thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Đinh Văn H, bà Trang Thị N một phần diện tích của thửa đất số 81b, có kích thước: ngang 05m, dài hết thửa đất; với giá 70 triệu đồng. Hai bên có làm giấy thỏa thuận viết tay, vợ chồng ông H, bà N đã trả trước 40 triệu đồng.
Ngày 17/8/2015, ông T và ông H ký lại “Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất” với nội dung thỏa thuận như trên, đồng thời 02 bên bỏ giấy thỏa thuận ngày 14/01/2015. Ngoài ra, 02 bên còn thỏa thuận miệng, sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì ông H, bà N sẽ trả 30 triệu đồng còn lại và ông T, bà Th sẽ giao đất.
Tuy nhiên, từ năm 2015 đến nay các bên chưa thực hiện xong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận theo các thủ tục luật định.
Nguyên đơn cho rằng đã nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông T, bà Th ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật và sau đó vợ chồng ông H, bà N sẽ thanh toán 30 triệu đồng còn lại nhưng vợ chồng ông T, bà Th lấy lý do giấy CNQSDĐ đã thế chấp để vay tiền ngân hàng nên chưa thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bị đơn cho rằng do vợ chồng ông H, bà N chưa thanh toán 30 triệu đồng còn lại nên ông bà chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vì vậy, hai bên phát sinh tranh chấp, ông H, bà N đã nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.
Ngày 11/02/2020, ông H, bà N nộp đơn khởi kiện, yêu cầu TAND huyện Tánh Linh giải quyết:
- Buộc bị đơn tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nguyên đơn sẽ thanh toán 30 triệu đồng còn lại cho bị đơn.
- Nếu không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và buộc bị đơn phải bồi thường thiệt hại tiền giá trị quyền sử dụng đất cho nguyên đơn theo giá trị thị trường của Hội đồng định giá.
II. QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT CỦA TÒA ÁN
Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2022/DS-ST ngày 16/02/2022 của TAND huyện Tánh Linh tuyên xử:
- Không chấp nhận yêu cầu buộc vợ chồng anh Tống Trần T, chị Trần Thị Th phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng anh Đinh Văn H, chị Trang Thị N.
- Chấp nhận yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự vô hiệu của nguyên đơn - vợ chồng anh Đinh Văn H, chị Trang Thị N.
Tuyên bố giao dịch dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa giữa vợ chồng anh Tống Trần T với vợ chồng anh Đinh Văn H được xác lập ngày 14/01/2015 theo “Đơn xin sang nhượng đất” và xác lập ngày 17/8/2015 theo “Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất” là giao dịch dân sự vô hiệu.
- Xử buộc vợ chồng anh Tống Trần T, chị Trần Thị Th phải chịu trách nhiệm liên đới hoàn trả, bồi thường thiệt hại về chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Đinh Văn H, chị Trang Thị N số tiền 508.000.000 đồng (40.000.000 đồng tiền chuyển nhượng hai bên đã giao nhận + 468.000.000 đồng tiền thiệt hại phát sinh). Chia phần anh T, chị Th mỗi người phải hoàn trả, bồi thường cho vợ chồng anh H, chị N số tiền 254.000.000 đồng.
Bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 21/02/2022, ông Tống Trần T và bà Trần Thị Th nộp đơn kháng cáo bản án sơ thẩm tại TAND huyện Tánh Linh, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng không buộc vợ chồng ông Tống Trần T, bà Trần Thị Th phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn.
III. NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN RÚT KINH NGHIỆM
Việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/01/2015 và ngày 17/8/2015 là giao dịch dân sự vô hiệu là có căn cứ. Cấp sơ thẩm xác định lỗi của các bên, trong đó bên nhận chuyển nhượng có lỗi 40%, bên chuyển nhượng có lỗi 60% là phù hợp.
Vấn đề cần rút kinh nghiệm ở vụ án này là việc xác định giá trị thiệt hại của giao dịch dân sự vô hiệu.
Theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.4 mục 2 Phần II Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 và tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/4/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, thì:
Năm 2015, tại thời điểm giao dịch, nguyên đơn chỉ giao cho bị đơn số tiền 40.000.000 đồng /70.000.000 đồng (tức là 57,14% giá trị thửa đất vào thời điểm đó). Tại thời điểm xét xử sơ thẩm, thửa đất tranh chấp có giá trị là 850.000.000 đồng. Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán 57,14% giá trị thửa đất tương đương với số tiền 485.707.000 đồng.
Giá trị thiệt hại là số tiền chênh lệch giữa số tiền 485.707.000 đồng và 40.000.000 đồng đã giao vào thời điểm hai bên giao kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, việc xác định thiệt hại là 780.000.000 đồng là không đúng quy định, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự.
Giá trị thiệt hại phải được xác định là số tiền chênh lệch của giá trị quyền sử dụng đất giữa hai thời điểm (thời điểm giao kết và thời điểm tranh chấp) được tính theo tỷ lệ phần trăm số tiền đã thanh toán.
Do việc giải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm có vi phạm nên HĐXX phúc thẩm đã quyết định sửa bản án sơ thẩm với nội dung như phân tích trên, theo đề nghị của VKS.
Phương Linh -P9