1. Nội dung vụ án

Năm 2007, bà Nguyễn Thị Thu T và bà Đồng Thị N cùng hùn tiền (mỗi người 50% giá trị) để nhận chuyển nhượng 9.000m2 đất thuộc các thừa số 306, 345-7, 316, 312 tờ bản đồ số 60 thuộc xã NĐ, huyện NB, Thành phố H (mỗi người 4.500m2) và thỏa thuận để bà N đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, bà T đã chuyển nhượng cho bà Tạ Thị G 2.000m2, còn lại 2.500m2.

Ngày 08/12/2007, bà T cùng bà N, bà Dương Thị G, bà Đặng Thị Thanh C hùn tiền để đặt cọc mua căn nhà số 65 MĐC, phường ĐK, Quận Z, Thành phố H, giá trị thanh toán ban đầu là 1.400 lượng vàng SJC: Theo biên bản hùn mua nhà lập ngày 08/12/2007 thì mỗi người hùn 466,666 lượng vàng SJC (bà T 466,666 lượng, bà N 466,666 lượng, bà G và bà C chung một phần là 466,666 lượng). Các bên thỏa thuận, khi giải quyết xong giấy tờ pháp lý, thì bà T sẽ mua lại các phần hùn của bà N, bà G, bà C. Ngày 04/11/2009, bà T hoán đổi diện tích 2.500m2 đất nêu trên với bà N tương đương 100 lượng vàng SJC để tăng phần vốn góp mua nhà số 65 MĐC. Tuy nhiên, việc mua nhà không thành, đồng thời trên thực tế bà N cũng không giao cho bà T số tiền 100 lượng vàng SJC như nội dung thỏa thuận ngày 04/11/2009 nên phần hùn mua nhà số 65 MĐC của bà T vẫn giữ ở mức 466,666 lượng vàng SJC. Do đó, thỏa thuận hoán đổi 2.500m2 đất giữa bà T với bà N không có giá trị. Bà T yêu cầu bà N hoàn trả 2.500m2 đất nhưng bà N không thực hiện, năm 2011, bà N đã tự ý chuyển nhượng đất cho người khác với giá 3.250.000.000 đồng.

Bà T khởi kiện yêu cầu bà N hoàn trả lại cho bà số tiền 3.250.000.000 đồng. Tại Tòa, bà N đã trả cho bà T 400.000.000 đồng, nay bà T yêu cầu bà N hoàn trả số tiền là 2.850.000.000 đồng.

Bà Đồng Thị N không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T với lý do theo “Biên bản hoán đổi” đất ngày 04/11/2009 thì bà N được toàn quyền sở hữu đối với giá trị quyền sử dụng đất 2.500m2 của bà T tại huyện NB. Riêng 100 lượng vàng SJC thì bà T phải gánh chịu rủi ro khi giao dịch mua nhà số 65 MĐC không thành. Bởi nếu việc mua nhà thành công và khi bán được nhà thì phần sở hữu của bà N trong căn nhà sẽ bị giảm, chỉ còn 366,666 lượng vàng SJC, phần hùn của bà T sẽ được tăng lên.

Ông Nguyễn Anh D là chồng bà Nguyễn Thị Thu T trình bày: Ông biết việc bà T cùng bà N hùn tiền mua đất tại NB, đồng thời ông xác định phần tiền mua đất này là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên, việc bà T hoán đổi đất với bà N, ông không biết. Ông D yêu cầu tuyên bố giao dịch hoán đổi đất giữa bà Nguyễn Thị Thu T và bà Đồng Thị N lập ngày 04/11/2009 vô hiệu. Buộc bà N trả lại cho ông là giá trị quyền sử dụng đất nêu trên.

2. Quá trình giải quyết vụ án

Tại Bản án số 407/2019/DS-ST, ngày 15/10/2019 của TAND Quận Z, Thành phố H (Bản án sơ thẩm), đã quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn:

Buộc bà Đồng Thị N có trách nhiệm thanh toán cho bà Nguyễn Thị Thu T số tiền 1.425.000.000 đồng, là giá trị quyền sử dụng đất 2.500m2 thuộc các thửa đất số 306, 345-7, 311, 312 tờ bản đồ số 60 thuộc xã NĐ, huyện NB, Thành phố H (các thửa đất số 306, 345-7, 311, 312) mà bà N đứng tên hộ cho bà T và đã chuyển nhượng cho người khác.

Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thu T buộc bà Đồng Thị N phải trả số tiền 1.425.000.000 đồng là giá trị quyền sử dụng đất 2.500m2 thuộc các thửa đất số 360, 345-7, 311, 312.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ông Nguyễn Anh D, tuyên bố Biên bản thỏa thuận ngày 04/11/2009 vô hiệu kể từ khi xác lập.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về các vấn đề liên quan khác.

Ngày 25/10/2019, bà Đồng Thị N kháng cáo Bản án sơ thẩm.

Tại Bản án số 102/2020/DS-PT, ngày 28/02/2020 của TAND Thành phố H (Bản án phúc thẩm), đã quyết định:

Không chấp nhận kháng cáo của bà N. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm. Ngoài ra, Bản án phúc thẩm còn quyết định về các vấn đề liên quan khác. Bà Đồng Thị N có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 95/2021/DS-GĐT, ngày 19/3/2021 của TAND cấp cao tại Thành phố H đã chấp nhận toàn bộ Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 314/QĐKNGĐT-VKS-DS, ngày 27/11/2020 của Viện trưởng VKSND cấp cao tại Thành phố H về việc hủy Bản án phúc thẩm và hủy Bản án sơ thẩm. Giao hồ sơ cho TAND Quận Z, Thành phố H giải quyết sơ thẩm lại.

3. Vấn đề cần rút kinh nghiệm

Theo Biên nhận hùn mua nhà số 65, MĐC, mỗi phần hùn là 466,666 lượng vàng SJC. Ngày 01/12/2007, bà Nguyễn Thị Tuyết M (vợ ông Dương Văn B) ký hợp đồng mua bán nhà cho bà Nguyễn Thị Thu T đại diện ký bên mua. Do hợp đồng không thực hiện được, các bên thỏa thuận lập “Biên nhận nợ” ngày 16/01/2009 và viết giấy hẹn nợ vào ngày 25/02/2009. Giấy biên nhận nợ có nội dung ông B và bà M hứa trả dần tiền cọc là 889,67 lượng vàng SJC cho bà G, bà N, bà C (không có tên bà T). Đến ngày 04/11/2009, giữa bà N với bà T lập Văn bản thỏa thuận “Đất hùn chung thuộc thừa số 306, tờ bản đồ số 60, phần của bà T là 4.500m2, bà T đã bán cho bà G là 2.000m2, phần còn lại bà T hoán đổi cho bà N là 2.500m2 = 100 lượng vàng SJC để trừ tiền mua nhà số 65 MĐC của bà M, ông B”. Do ông B và bà M không trả tiền cọc, bà N, bà G, bà C khởi kiện, TAND Quận Y, Thành phố H thụ lý vụ án đòi tài sản giữa nguyên đơn bà N, bà G, bà C với bị đơn là bà M, ông B. Nội dung đòi số vàng đặt cọc mua nhà là 890 lượng vàng. Như vậy, trong việc thỏa thuận hoán đổi đất và 100 lượng vàng giữa bà N và bà T phải xem xét quá trình thực hiện việc hoán đổi giữa bà T với bà N có liên quan đến việc giao nhận vàng và trả vàng giữa ông B, bà M với bà T, giữa bà N với bà T như thế nào. Tại sao bà T ký hợp đồng mua bán nhà với bà M nhưng không yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, không tranh chấp số tiền cọc. Tòa án hai cấp cũng chưa làm rõ ông B, bà M trả lại vàng cho bà T là bao nhiêu, lý do vì sao sau khi ông B, bà M không thực hiện hợp đồng mua bán nhà thì bà N với bà T mới ký hợp đồng hoán đổi đất và giá trị hợp đồng mua nhà là 100 lượng vàng trong 466,666 lượng vàng SJC bà N đã giao cho bà M.

Bản án phúc thẩm nhận định: Bà N không đưa bà T 100 lượng vàng SJC nên hủy văn bản thỏa thuận hoán đổi là không phù hợp, vì thực tế là bà N đã giảm bớt phần hùn của mình để tăng phần hùn của bà T, nên sẽ không có sự giao vàng trực tiếp cho bà T. Do đó, cần xem số vàng bà N hùn và số vàng thực tế giao cho bà T là bao nhiêu, số vàng bà M trả lại cho bà T là bao nhiêu, có tương ứng với số phần hùn hay không để làm cơ sở giải quyết vụ án.

Đối với việc hoán đổi đất năm 2009 giữa bà T và bà N thì Bản án sơ thẩm, Bản án phúc thẩm chưa làm rõ vai trò của ông Nguyễn Anh D trong việc bà T ký hợp đồng mua bán nhà, hoán đổi đất thì ông D có biết, có ngăn cản hay không để làm căn cứ giải quyết Biên bản thỏa thuận ngày 04/11/2009 vô hiệu.

Bản án sơ thẩm, Bản án phúc thẩm thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, chưa làm rõ bản chất nội dung vụ việc mà chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà T là chưa đủ căn cứ vững chắc.